土地買賣整理｜土地投資買賣、簽約注意事項一次看
相準有潛力的土地以後，先別急著大筆一揮簽下買賣合約！
土地投資雖然比其他投資商品更具低風險的優勢，但在簽約前還是有很多「眉角」值得注意，舉凡土地的產權、性質、稅率與最後的合約等，都是土地買賣流程中需要特別留意的項目。
進入最重要的簽約階段前，不妨一起來檢視看看，你是否已確認過這4個重點了吧！
一、土地的產權是否完整？
土地買賣勢必有買方與賣方，此時「產權」便是第1個要確認的項目。
一般而言，產權有2個重點，首先須確認的是「人」。產權是誰的？誰擁有所有權？是單獨擁有還是多人擁有？產權所有人有法律上的權利能力嗎？買賣土地之前，也應該先釐清產權所有人的相關資訊，才能避免產生糾紛。
另一個重點，則是要確認產權本身有無「瑕疵」。舉例來說，產權被別人限制權力的行使、被設定抵押權、被設定地上權、被扣押、被假處分、被查封等，都屬可以事前確認並避免的「瑕疵」範圍。
如果產權最重要的「人」無問題，也不具備「瑕疵」，那麼就可以確定這是一塊產權清楚的土地了。對法律不熟悉也沒關係，尋找合格代書檢查也是可行的方案喔！
二、土地性質弄清楚了嗎？
（一）可以蓋房屋嗎？
（二）可以蓋多少房屋？
（三）容積用得完嗎？
三、土地的稅賦與稅率是多少？
土地買賣依據《土地法》規定，只要繳交土地增值稅後，就無需另繳所得稅。由於只要繳交土地增值稅即可，關於稅賦與稅率的重點，就會集中在土地增值稅的各項減免規定上。
舉例來說，土地增值稅的稅率分為3級，分別為20%、30%、40%，但每個人一生中有一次機會，可選擇採用10%的優惠稅率。而改良土地的相關費用，一旦列入成本，就可以扣除不計等，這些相關規定都可以大幅減少土地增值稅的支出。
四、土地買賣注意事項：土地合約有沒有安全保障？
一一檢視過土地產權、性質、稅率後，進入買賣土地流程的簽約階段時，「合約」就是最重要的保障方式。一般來說，土地投資合約可以分為2種，分別是「買賣合約」與「合作（合建）合約」。此外，土地投資合約也許其他投資商品的合約大不相同，因此在交易過程中，又特別需要注意以下2點土地買賣契約書注意事項：
（一）取得實質性保障
根據《土地登記規則》規定，土地及建築物等房地產，都是採「絕對登記主義」，也就是說，登記是誰的，就是誰的。然而在這個所有權移轉的「過程」中，目前並沒有類似美國的保障機制。此時，取得「實質性的保障」，就是交易過程中可以有效降低風險的方式。
這些「實質性的保障」可以讓合約避免訴訟發生，所以在簽訂合約時，舉凡開立本票、設定抵押權、信託登記等，都是可以協助避免訴訟的工具。總結來說，土地投資合約的保障有「實質大於形式」的特色，所以在交易過程中，取得這些實質性保障，重要性反而遠大於形式上的條文。
（二）對權利範圍須有全面性了解
由於房地產採取絕對登記主義，一旦登記後，所有權人的產權就會獲得絕對的保障。所以在產權移轉之前，對於所要購買的標的或合作的對象，只要有片面不完整的資訊不對等，就有可能在事後求償無門。也就是說，由於土地合約「全面大於片面」的特性，在土地交易之前，勢必要對其全面性的權利範圍、產權移轉流程有深刻了解。
舉例來說，呼應第1點的「產權」問題，常見的確認項目包含以下：
- 所有權人是否有全部的代表性？代表權數是否足夠？
- 所欲購買的土地產權是否完整？是否有其他權利設定在產權之上？
- 是否有地上物？地上物的處理權利與方式是否清楚？
- 各項稅賦的分擔為何？是否有清楚劃分？
- 所購買土地的面積與實際土地大小是否相符？
相較於片面性的條文規範，以上都是會影響土地利用價值的全面性問題。所以在條文合法之虞，也需實際確認這些重要的項目，才能確保對土地有全面性的了解。
圖片來源：Pexels／攝影師：Ketut Subiyanto
五、結論：謹慎簽約，投資才有保障！
土地投資雖然相較於其他投資商品，更具備獲利性高、風險性低的優點，但在交易與簽約的過程中，仍需要積極掌握全面資訊，並配合實質性的保障，以確保自己的權利不受侵害。
不熟悉法律也沒有關係，尋找合格的相關專業人士，再加上交易簽約時細心的檢視，就是安心投資的不二法門喔！
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