經營停車場有多麻煩？帶你輕鬆看懂停車場管理的運作機制

停車場經營好像很麻煩，具體來說有哪些流程呢？
停車場管理與一般事業管理有什麼不同？如何成功投資停車場並創造利潤呢？

雖然停車場是公認效率最高、入門門檻較簡單的投資方式，但許多投資人仍有流程與法規的疑慮，或擔心經營所需成本眾多，無法親自作好管理。
其實，停車場的經營管理並沒有這麼難！在停車場設備自動化、簡單化的趨勢之下，只要掌握停車場管理的步驟與管理要點，就可以精準控管停車場經營，順利創造穩定的利潤來源喔！

經營停車場雖然相較之下簡單好上手，但事前仍需要適度的風險評估、資金控管與硬體的投資等，才算是作好完善的經營準備。從最初的申請到設備的規劃，停車場的經營管理主要又可以分為六個步驟：

1.申請營利事業登記證

合法經營的第一步，就是申請「營利事業登記證」。而登記證內容須包含「停車場及監控設施設備之維修保養買賣代理業務」、「停車場業務之經營」，有了這兩項營業項目，就能到各地縣市政府停管處申請停車場登記證了。此外，由於申請時須具備「設置計畫」相關文件，所以在事前準備的階段就應妥善擬定設置地點、設置方式、停車場面積、停車種類、使用期限、停車場配置圖和動線圖等資訊。

2.評估地段效益與使用率

由於申請階段就需提出停車場設置計畫，事前最好也一併進行場地與使用率的評估，因為停車場經營的成敗，就是取決於場地停車使用率！

一個賺錢的停車場，通常都設點在附近車位供不應求、停車使用率高，且可以24小時輪番利用的地段上。所以，在評估階段不妨實地探勘附近的停車狀況吧！花一天的時間蹲點觀察停車位利用情形，才能有效減少空窗期，評估出合理的租金與收費標準。

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3.申請停車場臨時水電

停車場經營，水電也是必備項目。電力固然是停車場必備要素，但水也可以輔助附加產業如汽車美容、臨時夜市等。而在停車場設備簡單化、自動化的趨勢之下，電腦相關設備、硬體設施最不可或缺的仍首推電力。所以在準備階段，也可以先查詢當地縣市政府申請用電之開挖許可核准日期，評估約需多久時間，才能避免無水電可用的窘況。無電可用的狀況下，無法以磁卡做管理，須派員24小時進駐，期間多耗費的人力成本與人工收費弊端，都會增加停車場經營的負擔。所以，確保穩定的水電供應，就是維持穩定經營的重要基礎。

4.車位與動線規劃

在開始經營前，如果你的土地是從零開始興建停車場，首先還需要確認土地是否已淨空、有無地上物、是否需要整地。其後，則須依《停車場法》規定，落實車位與動線規劃。值得注意的是，整地費用以每坪計算，而車格畫線每格也需500元以上，所以，這些停車場規劃的項目成本更需審慎考量。

5.投資軟硬體設備

一個停車場最基本的設備，至少需設置出票機、自動柵欄機、計價電腦、讀卡機、感應線圈、車輛偵測器。而在自動化的趨勢之下，自動收費系統也逐漸成為停車場常見的硬體設施。雖然自動收費機價格不菲，但平均可節省約2~3人次的薪資支出，是否要升級自動化設備，還需要多方考量成本與管理需求。

6.控管收費管理機制

停車場的收費管理也是一門學問，雖然在自動化的趨勢之下，人工收費的停車場已日漸減少，但如何控管收費金額的準確性，仍有賴精密的電腦計價系統。如仍有人工收費併行，則可將車輛進出時間與停車時間交由電腦自動控管，收費員於交接班時結帳並自動列印時間與金額，才可避免人為疏漏，同時確保能精準控管收費機制。

作為經營者的角度，對內主要需向股東或經營者自身負責，對外則需滿足停車客戶的需求，才能內外兼顧、穩定獲利，甚至長久經營下去。而停車場經營所需把握的內外需求可以簡單分類如下：

外部客戶三大需求：

1.品質好

對停車客戶來說，停車場的品質主要取決於「停車設施是否會損害車子外觀」，以及「沒車位卻被引導進場」。雖然看似再基礎不過的道理，但如升降式停車場等，仍有停車時愛車被設施刮傷，或設計不良不易停車的案例存在。此時，事前以使用者角度做設計，事後定期清潔保養停車設施，就是最可行的解方。而「沒車位卻被引導進場」，從客戶的角度來看，既浪費時間又會有「被欺騙」的感覺，嚴重影響使用觀感，因此更需要落實「總量限制」，以維持停車場控管的優良品質。

2.找車位時間短

進場前與進場後，場內場外的「等待」與「找車位」時間，向來是許多停車客戶的惡夢。因此，如何減少「場外找不到停車場」、「找到停車場後等待進場」，以及「進場後找尋停車位」的時間，就是提升停車場利用率的關鍵。面對這三個環環相扣的重點，首先在「場外」時，就應該明確做好指引，避免客戶找不到停車場。而進場前排隊等待的階段，也可以藉由空位指引功能、悠遊卡刷卡進場、尖峰時間取消柵欄功能等方式，有效減少排隊入場的時間。最後，一目了然的動線安排與指引，再加上總量管制，都能避免進場後苦苦找尋停車位的窘況發生。

3.離場時間短

停車時間結束後，順利快速的「離場」就是最後的重點。此時亦可藉由悠遊卡付款、取消尖峰時段柵欄功能等方式，減少離場排隊時間。而如果收費系統與離場區域不同，也應明確做好指引，縮短離場付費的時間。

內部股東二大需求：

1.營業額

營業額主要取決於進來停車的客戶，尖峰時段時，目標自然是空車位的利用率須達100%，而非尖峰時段也需保持內外暢通，隨時做好方便停車的準備。

2.利潤

除了開源以外，節流也是營利的重點。要將成本壓到最低，必須排除三種浪費的狀況：「有停車空位，客人進不來」、「有空位，場外排很久」，以及「離場排隊等待」的成本。主要的作法則如同優化客戶需求一樣，可以從改善空位指引功能、消除柵欄上下時間、縮短排隊時間等方向著手。

停車場的經營管理看似有許多「眉角」，其實與一般經營的大觀念大致相同。只要掌握內外需求並取得平衡，也就能精準掌握穩定營利的關鍵喔！