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【閒置土地成本】地價稅如何減免?空地省税妙招學起來

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閒置土地零收入,沒做商業用途,為什麼地價稅要比住家用高呢?

 

空地沒費心打理,居然收到衛生局警告空地雜亂不堪,盡早改善?

地價稅一直是擁有閒置土地的民眾最困擾的事項之一。

 圖片來源:Unsplash/攝影師:Albert Hyseni


一、地價稅怎麼算?

想知道自家土地的地價稅大概多少?可以參考底下的地價稅計算公式:
地價稅計算=申報地價 X 土地面積 X 地價稅稅率

(一)申報地價

 

申報地價的高低,直接影響你要繳更多還是更少地價稅。

 

「土地所有權人在公告期間所申報的地價稱作申報地價。公告期間未申報地價者,以公告地價80%為申報地價;申報的地價超過公告地價120%者則以公告地價120%為其申報地價,低於公告地價80%者,可以按照其申報的地價照價收買或以公告地價80%為申報地價。」

 

公告地價是政府每3年1次參考當年期土地現值、前一期公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾負擔能力按法定程序評估並於1月1日公告之地價。然後在1個月內(1月2日至2月1日),土地所有權人便能依據已經公開的公告地價,向稅捐稽徵機關辦理申報地價。這個申報地價,就會成為往後繳交地價稅的依據。

 

為什麼會有可以低報20%的設計?

 

既然是自由申報地價,民眾必定會選擇能省錢的80%公告地價,那這個法令到底有什麼意義?

 

事實上稅制經過幾代沿革,地價稅已經和最初的理念不同,一開始並沒有可供參考的公告地價。

 

地價稅的課徵原本是「照價徵稅」,依土地在市場上的真正價值進行收稅。由於價值多少完全由地主說的算,為了避免地主高價低報,政府也宣布可以隨時「照價收買」。

 

這麼一來,地主只要申報地價高,期待土地被公家徵收時獲得大利,就要負擔更沉重的地價稅;若是地價報得低於市場價,雖然可以減少地價稅繳納的支出,卻要承擔隨時被政府「照價收買」的風險。

 

因此為了降低收益損失的風險,申報地價就會更真實的反映地主對地價的判斷,也更接近市場的土地價值。

 

至於為何現在的公告地價平均大約只有市價的2成呢?那又要追溯到公告地價和公告現值分離的民國80年,因為地價漲幅劇烈,考慮到沿用原本的地價稅算法,稅賦大增會造成多數土地持有人的負擔,實施了兩價分離的政策,讓公告現值跟著市價走,公告地價卻盡量的不做大幅度調升,演變至今便成就了市價與公告地價的巨大差距。

(二)地價稅率

 

地價稅率分為兩種:一般稅率及特別稅率。

 

1. 地價稅一般稅率

 

一般土地採同一縣市累進稅率,以累進起點地價為準,依5的倍數分6個級距,一般稅率會從最低1%提升到最高5.5%。

 

  1. 第一級:應徵稅額=課稅地價(未超過累進起點地價者)×稅率( 10/1000)
  2. 第二級:應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價未達五倍者)×稅率 ( 15/1000)-累進差額(累進起點地價×0.005)
  3. 第三級:應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價五倍至十倍者)×稅率 ( 25/1000)-累進差額(累進起點地價×0.065)
  4. 第四級:應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價十倍至十五倍者)×稅率 ( 35/1000)-累進差額(累進起點地價×0.175)
  5. 第五級:應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價十五倍至二十倍者)×稅率 ( 45/1000)-累進差額(累進起點地價×0.335)
  6. 第六級:應徵稅額=課稅地價(超過累進起點地價二十倍者以上)×稅率 ( 55/1000)-累進差額(累進起點地價×0.545)

 

地價稅屬於地方稅,由各縣市的地方稅稽徵機關負責寄發地價稅單,並且在同一行政區內只會有一張稅單。由於特別稅率的適用必須由土地所有權人主動申請,沒有特別提出資料證明的話,就是照一般稅率計算。

  • 累進起點地價

    以各該直轄市或縣(市)土地7公畝(700平方公尺)之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。

     

    各縣市不同,可查閱當地稅捐處網站。

     

    比方說:台中縣105年累進起點地價為2,109,000元,台北市105年累進起點地價為41,709,000元……

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2. 特別稅率

 

特別稅率低於一般稅率,而且沒有累進稅率;且和一般稅率分開計算,也就是說不用算在一般用地的累進稅率中,是節稅的重要關鍵。特別稅率共分三類:

 

  1. 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地:0.2%
  2. 公共設施保留地:0.6%
  3. 公有土地、事業直接使用土地:1%

 

一般人特別需要注意的是記得申請0.2%的自用住宅優惠稅率,地主則可以研究公有土地的1%稅率,符合條件卻忘記提前申請的話,可能會多付到4倍稅金。

(三)空地閒置成本

 

舉個簡單的地價稅試算實例讓你有更深刻的體會吧!

 

假設你有一塊地價總額100萬的空地,因為空地不能住,不符合自用住宅稅率0.2%的資格,每年至少需繳1%的一般地價稅率,也就是僅因為你持有這塊土地,每年得多支出1萬地價稅。

 

當你放任空地荒蕪,沒有任何生產,單純付出稅金的話,就跟每年土地價值折舊1%是類似的概念。各縣市都有各自的「累進起點地價」,一旦地價總額超過累進起點,稅率就會增加為1.5%到最多5.5%,每年會損失更多土地價值。

 

而且空地不能真的不管不顧,雜草叢生、垃圾棄置可能導致病媒孳生、破壞市容,環保局是能先警告後開罰的。代表除了地價稅繳款,還要盡到空地管理責任,又是一筆時間、勞力或金錢的支出。

 

實際上土地並不像新車新房般折舊快速,養地風氣盛行是因為土地價值年年看漲,長久下來最終或許還是有賺。可是誰也無法預測地價漲幅,「價值損失的必然」和「價值增加的不確定」,你願意選哪邊?

 

既然同樣都要花心思管理,當然是讓地盡其用才是上策,或租或賣或合作,將土地資產化為現金流,也同時提供空間給比你更需要土地的其他人,一舉數得。

 
 
搞懂地價稅的種類與其税率計算方式,才能思考省稅妙招。

圖片來源:Unsplash/攝影師:Nick Nice


二、地價稅減免、省稅妙招

(一)善用優惠住宅稅率

 

滿足地價稅自用住宅申請的條件有四條:

 

  1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍。
  2. 無出租、無營業使用。
  3. 土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
  4. 都市土地以300平方公尺為限(約90.75坪);非都市土地以700平方公尺(211.75坪)為限;土地所有權人與其配偶及未成年受撫養親屬以一處為限。
 

在申報地價最高的土地上用最低的優惠稅率是最省的作法。在11月1日的地價稅徵收日往前40天(通常是9月22日,遇假日順延)申請,當年度才能適用自用住宅稅率。每當土地有權利移轉情形,如買賣、贈與或繼承,新的所有權人都要重新申請。

 

另外,私有土地無償供公眾通行使用之「道路」用地,如果又不是法定空地的話,也可減免地價稅。

(二)兩處以上的住宅

 

雖然自用住宅第五條寫著「一處為限」,但其實有辦法同時申請兩處以上的自用住宅,關鍵就在「土地所有權人」和「戶籍」不用是同一個人,只要讓直系親處登記戶籍就能符合自用住宅條件。

 

直系親屬包括祖父母、父母、岳父母(直系姻親)、已成年子女。不過為了避免濫用也有輔助限制:同一縣市還是有都市土地約90坪、非都市土地211坪的上限,超過依然要照一般土地地價稅率課稅;以及每人的自用住宅全台上限3戶。

(三)避免一般用地的累進機制

 

如果是閒置空地,沒法辦算成自用住宅,想節稅只能避免一般用地的累進機制。

 

關鍵就是持有土地總額不要超過累積地價起點,比方說可以分散土地的持有權,或是土地不要集中在同一個縣市內。

 

如果光靠所有權分配無法解決地價總額超過累進起點地價,就要考慮特定事業用地的1%特別稅率了。比方說經營加油站、工廠或停車場地價稅減免,經主管機關核准為事業直接使用土地,便能不受累進稅率影響,節省地價稅的同時創造額外收入。(是否適用地價稅減免申請辦法依各縣市主管機關而定)

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地價稅減免的方式包含:申請自用住宅、避免一般用地的累進機制。

 圖片來源:Pexel/攝影師:Mikhail Nilov


三、申請地價稅減免記得提早準備

在公告地價之前,記得提早準備!仔細算算如何申請能將地價稅節稅效益發揮到最大,並在之前向地方的稅捐稽徵機關申請,才不會又多繳一年地價稅。
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