空地出租停車場怎麼做？教你如何用空地改停車場賺錢！
一、空地出租停車場好嗎？如果你有一塊既有空地，做什麼才能賺最多呢？
- 店舖經營：是指自己開店或出租店面，黃金店面的租金如果有每坪3萬，就表示店營收有更高的價值。
- 停車場經營：入門等級的土地利用，成本低、期限自由、轉用靈活度高，不過就算滿停也難以超越店租。
你的空地規劃適合哪一種，或者說你自己適合哪一種，本篇文章將提供幫助你初步判斷的意見。
圖片來源：Pixabay／攝影師：Michi S
二、不想背負重擔？選擇經營停車場
土地擺著不用也是浪費，但是不是做房地產業的人，大概想不到土地還能有除了賣掉和出租以外的用途。剛踏入土地利用的領域，最好能從初期成本少的投資開始培養經驗。失敗的風險低，而且還要保持土地的靈活性，以便將來要轉手或建套房出租等其他土地用途──「停車場」正好符合這些條件。
（一）停車場的運作
經營停車場大致上有2種作法：
- 代理經營：自己出錢投資停車場設備，請專人管理。
- 全權委託：將土地租給相關業者收取租金，停車場委託經營。
通常不可能完全自主經營，除非是只有不到5車位的小土地，而且只用來做月租，否則親手管理會相當麻煩。一般而言交給專業的停車場規劃廠商，將停車場委外經營最方便。
若是做投幣式臨時停車場，場地條件通常會比月租式專業，像是地面鋪裝或自動繳費機、柵欄機的安裝等等，需要投入一些成本；不過要是和蓋套房或店面出租的建築成本相比，根本是小巫見大巫。
（二）建築成本一定高
另一方面，不論是大型公寓、店面還是出租套房，只要是在土地上興建房子或建築，成本就會以百萬單位在跳。比方說自建四樓套房估計500萬，社區大樓3000萬以上這種不吃喝一輩子也不見得賺得到的高價。
就算你沒有充足的現金，若能想辦法向銀行貸款，一旦投資成功，就能利用資金槓桿獲得豐碩無比的投資報酬率。然而對心臟還無法承受高風險的新手而言，並不推薦房產投資。
店舖經營指的是蓋店面出租，而要經營哪種店面，資金需求也是差異巨大。一些連鎖便利商店還有高額低利息的創業貸款方案，在資金籌措上較無負擔，不過借來的錢終究要還回去，風險依然存在。
三、追求高效益？選擇店舖經營
「效益高」指的是每1坪土地的平均租金或價值，想要靠租金賺大錢，出租店面最接近正解。因為店面用來做生意的話是能產生收益的，店面的地點條件又遠比住宅嚴苛，實用又稀少的情況下，租金就會被抬高，常常超過同樣面積套房的1.5倍。
同樣的，因為店面條件嚴格，很難說蓋一棟10層建築就全面都以店面出租，通常只有最靠近道路的一樓店面租金特別高；但是租給住家就不太會因為越高樓層租金越低，因此若是經營出租公寓，可以透過蓋高樓、租給更多人增加土地利用的收益。
同理，停車場只是車子暫停的地方，而不是能產生利益的設施，甚至比不上一般房租的效益。
三者的租金大概是這樣的關係
圖片來源：Pexels／攝影師：energepic.com
四、還沒有下定決心？轉換靈活的停車場
停車場的投資成本低，利益不怎麼高，不過也因此在各方面保留了很大的彈性，包括經營不順時，提早撤退的損失能夠控制在最低限度。尤其是還原為空地時不必勞師動眾的拆除和清運，也就不太花時間，轉做別用非常靈活。
然而如果你投資建造的是公寓，打掉重練就沒那麼簡單了。不僅建造成本打水漂，拆除工程的費用也不是小數目，高個幾層樓加上鋼筋水泥結構，幾十萬跑不掉。因此要做店面或套房，行動前一定要非常慎重三思而行。
五、從土地的形狀和坪數做決定
（一）狹小地
土地越小，利用方式越有限。20坪以下的小坪數空地，如果和道路的鄰接範圍寬闊，不必預留通道車子就可以進出，通常改為空地停車場也容易成功。方便就能抬高停車費，提升土地面積利用率，多劃出幾格車位，收益也就越高。
至於蓋公寓或店舖出租，本來就狹小的土地再算上建蔽率的預留空間，坪數所剩無幾，土地利用效益不彰。還有些畸零地可能根本就不能蓋，最終只能回歸建築以外的利用方式。
（二）旗竿地
旗竿形狀的土地，細長的竿子連接道路，旗幟部分的大面積土地在深處。不論要做什麼，連接道路的部分都是越大越好發揮，包含治安死角或風水等問題，旗竿地往往不受歡迎。
店鋪或停車場都是在越顯眼地點越好，旗竿地真正能用的土地都被擋住了視野，過往行人看到都不一定會來了，遑論找都找不到。停車場或可設招牌在外，然而光是出入口不寬，就會大大影響駕駛的停車意願，所以都不太適合。
不過旗竿地做公寓出租其實很有優勢。公寓蓋在稍微離開道路的地方，能不受車輛行人的噪音打擾，這對注重生活品質的租房者而言是一大魅力，若能確保旗竿地天生的缺點不會給住戶帶來困擾，經營公寓是成功率較大的選擇。
（三）車站、商圈附近的黃金地段
如果你的土地正好在車站、商圈、大學城這種人潮眾多的地方，等於掌握了地利，做店鋪還是停車場都容易成功。像是捷運周邊的店面保值性高，地價增長速度飛快，都是得利於便捷的交通與隨之而來的人潮。
土地不夠大，經營停車場推薦臨時停車，月租太浪費地段價值。商業區交通流量大，停車需求便大，有時看到找個停車位比逛街花更久時間的新聞，就知道尖峰時段停車的需求遠大於供給的現況，可以預期有不錯且安定的收入。
地點好，也做足投資準備，那麼出租店面將是高成本但最高報酬的投資，而且平常不動產投資最貴的土地是你現成的，負擔和風險低很多，成功報酬更是狠甩停車場的收益兩條街。
（四）住宅區適合停車場
圖片來源：Pixabay／攝影師：Hands off my tags! Michael Gaida
店舖經營或停車場經營，如果只看成功時所能獲得的利益，店舖肯定高於停車場。不過如果把風險、成本，以及大多數人都有的損失趨避心理考慮進去，土地條件普通、沒有太大野心、只想安穩賺點生活補貼的話，因此空地改停車場將會是更適合你的土地利用法。
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